«А через три года я смогу это продать и вернуть деньги?» — этот вопрос задают перед сделкой почти все. Отвечают на него, как правило, уже после — когда срок удержания вышел, а покупателя нет.
Мы работаем с карибскими программами с 2015 года, с турецкой — с момента, когда порог был ещё $250 000. За это время у нас накопились и удачные выходы, и трудные. Ниже — что реально происходит с деньгами через три–пять лет, по трём маршрутам, без буклетного «инвестиция вернётся с доходом».
Главное можно сказать сразу: выход определяется на входе. В Турции — тем, какой актив вы взяли. На Карибах — тем, что записано в договоре. Всё, что происходит потом, лишь раскрывает решение, принятое в день сделки.
1. Три маршрута — три разных ответа
Взнос в государственный фонд. Деньги не возвращаются — ни через три года, ни через десять. Это не недостаток, а условие: вы платите за статус, а не покупаете актив. Мы много лет говорим клиентам, что для карибского гражданства это самая честная сделка: вы точно знаете, что денег не вернёте, и не строите планов на возврат.
Недвижимость по карибской программе. Обычно это не квартира, а доля в одобренном гостиничном проекте. Формально актив ваш, и продать его можно. Практически — только по правилам, которые задал застройщик, и с потерями, которые зависят от того, что вы подписали.
Недвижимость в Турции. Единственный из трёх маршрутов, где вы получаете обычный актив на обычном рынке: квартиру, апартамент, номер в отеле. Через три года его можно продать кому угодно. Вопрос лишь в том, найдётся ли покупатель по вашей цене — и здесь всё решает тип объекта.
2. Турция: два типа активов и две разные судьбы
По условиям программы объект нельзя продавать три года — об этом делается отметка в реестре (тапу) при сделке. После трёх лет ограничений нет, гражданство при продаже сохраняется. Механика — в нашем разборе гражданства Турции и на turkeyzero.tax.
Дальше судьбы расходятся.
Тип первый — ликвидный актив с оператором. Клиенты, которые с самого начала говорили нам «мне нужны возвратные деньги, через три года буду продавать», получали объекты под эту задачу: как правило, номер или апартамент в отеле под управлением оператора, с доходностью, закреплённой договором, и с понятным покупателем на выходе — самой управляющей компанией.
Один из таких кейсов. Апартамент в стамбульском отеле международной сети, куплен в 2020 году за $250 000 — тогда это был порог программы. Все годы владения клиент получал доход по договору с управляющей компанией. В 2024 году, через четыре года, компания выкупила апартамент по цене входа в долларах. Итог: сумма вернулась целиком, заработком стал накопленный доход, налоговая нагрузка при выходе оказалась минимальной. Таких кейсов у нас несколько; общее у них одно — объект выбирался под выход ещё до покупки.
Тип второй — актив «для себя» или под аренду. Квартира, которая нравится, в доме, который нравится. Через три года такие клиенты либо не выходят, потому что не хотят, либо выходят с трудом. Трудности всегда одни и те же: покупателя ищут долго; цена в долларах оказывается ниже цены входа — лира за эти годы обесценилась, а долларовые цены на вторичном рынке не растут вслед за инфляцией; оценка объекта для новой сделки не сходится с ожиданиями продавца.
Это не ошибка клиента и не ошибка рынка. Это разные активы, купленные под разные задачи. Ошибка — только одна: не определиться с задачей на старте. Поэтому первый наш вопрос при выборе объекта под гражданство — не «какой район», а «вы будете из этого выходить?».
Налог при продаже. Прибыль от продажи недвижимости физическим лицом в Турции облагается как прирост стоимости, если объект продан в пределах пяти лет с покупки; после пяти лет владения налога нет. Для продажи внутри пяти лет есть необлагаемый минимум (в 2026 году — 150 000 лир) и индексация цены покупки на инфляцию, поэтому при продаже по цене входа в долларах налог получается небольшим — как в кейсе выше. Это не налоговая консультация: считать нужно по вашему году покупки и вашей цене продажи, и обязательно вместе с российскими обязательствами, если вы остаётесь налоговым резидентом РФ (см. наш разбор налогов для владельца бизнеса).
3. Карибы: как устроена сделка и почему выход идёт через застройщика
На Карибах недвижимость под гражданство — это, как правило, доля в гостиничном проекте, одобренном правительством. Срок удержания задан программой; дальше долю можно продать. Но продать её «на рынке», как квартиру в Стамбуле, не получится: оформить переход доли можно только через застройщика, и он берёт за это плату — по нашему опыту, порядка $10 000. Так сконструирована карибская сделка: застройщик зарабатывает и на первой продаже, и на каждой следующей.
Мы говорим об этом клиентам с 2015 года: возврат денег из карибской недвижимости будет тяжёлым и сомнительным. Взнос в фонд дешевле, и вы заранее знаете, что он не вернётся; недвижимость дороже, а возврат никто не обещает. Опыт выхода при этом есть, и он делится на три сценария.
Сценарий первый — проект крупного застройщика без обязательства выкупа. Через три–пять лет застройщик обычно готов выкупить долю сам, чтобы продать её следующему заявителю. Дисконт — до половины: долю, купленную за $220 000, выкупают примерно за $110 000. Это не обман, а рынок, на котором покупатель один и он это знает.
Сценарий второй — те, кто входил по $400 000. Механика та же: обратный выкуп у цивилизованного застройщика или поиск покупателя своими силами — и во втором случае потери всё равно большие, потому что плата за трансфер и согласие застройщика никуда не деваются. Здесь мы клиентам сочувствуем: чем выше был вход, тем больнее выход.
Сценарий третий — обязательный выкуп, записанный в договоре. Лучший наш кейс — проект на Гренаде, где застройщик принял на себя обязательство выкупить доли по окончании срока удержания в пять с половиной лет. Сделка была лимитированной; сейчас срок подходит, и клиенты уже получают деньги обратно по договору. Разница с первым сценарием — не в застройщике и не в острове, а в одной строке: есть обязательство или нет.
4. Что читать в договоре до сделки, а не после
Ниже — пункты, которые определяют ваш выход. Их нужно найти в документах до подписания; если пункта нет — это тоже ответ.
- Есть ли обязательство выкупа. Кто выкупает, по какой цене (цена входа, с дисконтом, по оценке), в какой срок после окончания удержания. «Застройщик, как правило, выкупает» — не обязательство. Обязательство — это подпись под ценой и сроком.
- Через кого и за сколько оформляется переход доли. Если только через застройщика — это условие сделки, и плата за трансфер должна быть названа цифрой.
- Кто управляет объектом и что происходит с доходом. Для турецкого отельного апартамента — договор с управляющей компанией: срок, ставка, порядок выплат, право компании на выкуп.
- Срок удержания по программе и по договору. Они могут не совпадать: программа требует три года, договор с оператором — пять с половиной.
- Валюта цены и порядок оценки при выходе. Цена входа в долларах не гарантирует цену выхода в долларах — на волатильном рынке это главная причина потерь у тех, кто брал объект «для себя».
- Налоги при выходе — в стране актива и дома. Срок владения, необлагаемый минимум, индексация; для резидента РФ — декларирование дохода от продажи зарубежного имущества.
5. Сухой остаток
- Взнос не возвращается — и это самый предсказуемый маршрут из трёх.
- В Турции выход зависит от типа объекта: ликвидный актив с оператором и выкупом возвращает вложенное; квартира «для себя» продаётся долго и часто ниже цены входа в долларах.
- На Карибах выход идёт только через застройщика: без обязательства выкупа в договоре ориентир потерь — до половины суммы; с обязательством — деньги возвращаются по договору.
- Решение о выходе принимается в день сделки. Мы задаём вопрос «вы будете из этого выходить?» до выбора объекта — и подбираем объект под ответ.
Если вы выбираете между взносом и недвижимостью или уже держите объект и подходите к сроку, опишите ситуацию в форме — разберём, какой выход заложен в ваших документах. Парная статья: что происходит с деньгами, если по заявке откажут; сравнение маршрутов со взносом — Вануату, Сан-Томе и Турция.
Материал носит общий характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Детали кейсов изменены.