Greece's Golden Visa is one of the calmest ways to get EU residency: you buy real estate, include the whole family in the status, and you're not required to live in Greece. Here we cover the terms, who you can bring, the real budget — and, honestly, what the Golden Visa does not do. Золотая виза Греции — один из самых спокойных способов получить вид на жительство в ЕС: покупаете недвижимость, включаете в статус всю семью и при этом не обязаны жить в Греции. Для граждан РФ и РБ программа доступна при наличии второго (несанкционного) гражданства — подробнее ниже. Разбираем условия, кого можно взять с собой, реальный бюджет и — честно — чего золотая виза не даёт.
What the status isЧто это за статус
- Residency is kept as long as the main applicant owns the real estate.ВНЖ сохраняется, пока главный заявитель владеет недвижимостью.
- The residence card is issued for 5 years and renewed every 5 years — indefinitely.Карта резидента выдаётся на 5 лет и продлевается каждые 5 лет — неограниченно.
- Residency is granted in 2–3 months; the physical cards follow in another 5–6 months.Оформление ВНЖ — 2–3 месяца, выпуск физических карт резидента — ещё 5–6 месяцев.
- No residence requirement: the status doesn't oblige you to move and doesn't automatically create EU tax residency.Нет требования проживания в Греции: статус не обязывает переезжать и не создаёт автоматически налогового резидентства в ЕС.
- EU residency opens access to European bank accounts and free travel across the Schengen area.ВНЖ ЕС открывает доступ к счетам в европейских банках и свободным поездкам по Шенгену.
Who you can includeКого можно включить в заявление
One of the programme's strengths is a broad family in a single application:Одна из сильных сторон греческой программы — широкий состав семьи в одной заявке:
- spouse, including a domestic partner;супруг(а), в том числе гражданский(ая);
- parents — of both the applicant and the spouse;родители — и заявителя, и супруга;
- children under 21, whose residency is kept until 24.дети до 21 года, причём их ВНЖ сохраняется до 24 лет.
For a family that's effectively an EU status for everyone at once, with no one required to relocate.Для семьи это фактически статус ЕС на всех сразу, без требования кому-либо переезжать.
EligibilityДля граждан РФ и Беларуси — важное условие
Eligibility can depend on your current citizenship, and the rules are reviewed periodically. We confirm your personal eligibility and map out the route on a consultation — including, where relevant, obtaining a suitable second citizenship first (for example Vanuatu, the fastest passport, in 2–3 months). Прямо сейчас подать документы на золотую визу Греции по паспорту РФ или РБ нельзя — заявка оформляется при наличии второго (несанкционного) гражданства. Это не тупик: у многих клиентов такое второе гражданство уже есть или его можно получить (например, Вануату — самый быстрый паспорт, 2–3 месяца), и тогда путь к греческому ВНЖ открыт. Оценим вашу ситуацию и подберём маршрут на консультации.
The €250,000 threshold — with an important caveatПорог €250 000 — с важной оговоркой
€250,000 is a preferential threshold and it does not apply to any property. Under current law an object in this price band must be located in specific areas and be a conversion — from commercial to residential real estate. For other properties, higher entry thresholds apply. We work with objects in central Athens that meet the preferential conditions and rent out quickly on long-term leases — so the asset isn't "frozen", it earns. €250 000 — это льготный порог, и он действует не для любой недвижимости. По текущему законодательству объект такой ценовой категории должен находиться в определённых районах и быть редевелопментом — переводом из коммерческой в жилую недвижимость. Для остальных объектов действуют более высокие пороги входа. Мы работаем с объектами в центре Афин, которые попадают под льготные условия и при этом быстро сдаются в долгосрочную аренду — то есть актив не «замораживается», а приносит доход.
What it really costsСколько это стоит на самом деле
The "from €250,000" is the entry price, not the total budget. Here's a transparent estimate for a family of four:«От €250 000» — это цена входа, а не итоговый бюджет. Вот прозрачный расчёт на семью из четырёх человек:
| ItemСтатья расхода | AmountСумма |
|---|---|
| Real-estate investmentИнвестиция в недвижимость | €250 000 |
| Lawyer certifying the dealЗаверение сделки адвокатом | €2 500 |
| Notary (1.5% of price/cadastral value)Нотариальные услуги (1,5% от цены/кадастра) | €3 750 |
| Tax (3.03% of price/cadastral value)Налог (3,03% от цены/кадастра) | €7 575 |
| Cadastre amendment feeПошлина за внесение изменений в кадастр | €1 000 |
| Legal services for residency (family of 4)Юридические услуги за оформление ВНЖ (семья из 4) | €20 000 |
| Government residency feeГосударственная пошлина за оформление ВНЖ | €2 600 |
| TotalИтого | €287 425 |
And the €250,000 of that is not money spent "into the void" — it's your asset: the property stays yours and can earn rental income.При этом €250 000 из этой суммы — не платёж «в никуда», а ваш актив: недвижимость остаётся в собственности и может приносить арендный доход.
Who it suitsКому подходит
Those who want a foothold in the EU without relocating: Schengen mobility, European banks, a status for the whole family (parents included) and real estate as an asset in the eurozone. If a fast, permanent EU status is the priority, compare it with Cyprus permanent residency from €300,000 — a different balance of timelines and terms. Тем, кому нужна точка опоры в ЕС без переезда: мобильность по Шенгену, европейские банки, статус для всей семьи (включая родителей), а также недвижимость как актив в еврозоне. Если же приоритет — быстрый бессрочный статус ЕС, стоит сравнить с ПМЖ Кипра за €300 000: там другой баланс сроков и условий.
What the Golden Visa does NOT do (the honest part)Чего золотая виза НЕ даёт (честно)
- It's residency, not citizenship. The Golden Visa grants the right to reside, not an EU passport. Greek citizenship is a separate, long road that requires real residence and integration; the "no relocation" status doesn't lead to a passport on its own.Это ВНЖ, а не гражданство. Золотая виза даёт право проживания, а не паспорт ЕС. Гражданство Греции — отдельный долгий путь, который требует реального проживания и интеграции; статус «без переезда» сам по себе к паспорту не ведёт.
- €250,000 applies only to conversion properties in specific areas; for ordinary real estate the threshold is higher. Choosing an object that qualifies for the preferential terms is critical — and that's exactly our job.€250 000 — только для конверсионных объектов в определённых районах; под обычную недвижимость порог выше. Подбор объекта под льготные условия — критичен, и это как раз наша работа.
- Residency is tied to ownership. While you hold the property, you keep the status; sell without replacing the object and the basis for residency is lost.ВНЖ привязан к владению. Пока вы держите недвижимость — держится и статус; при продаже без замены объекта основание ВНЖ теряется.
- An EU status doesn't change your tax residency by itself and doesn't remove home-country reporting duties (such as CRS and CFC rules) — check the rules of your country of citizenship.Нюансы для гражданина РФ/РБ остаются. ВНЖ за рубежом нужно уведомить (ФНС/МВД — в установленный срок), а сам по себе европейский статус не меняет ваше налоговое резидентство и не отменяет обязательств по CRS и КИК.