«In three years, will I be able to sell it and get my money back?» Almost everyone asks this before the deal. The answer usually arrives after it — once the holding period is over and there is no buyer. «А через три года я смогу это продать и вернуть деньги?» — этот вопрос задают перед сделкой почти все. Отвечают на него, как правило, уже после — когда срок удержания вышел, а покупателя нет.
We have worked with the Caribbean programmes since 2015, and with Turkey since the threshold was still $250,000. Over that time we have seen both good exits and hard ones. Below is what actually happens to the money after three to five years on three routes — without the brochure promise that «the investment comes back with a return». Мы работаем с карибскими программами с 2015 года, с турецкой — с момента, когда порог был ещё $250 000. За это время у нас накопились и удачные выходы, и трудные. Ниже — что реально происходит с деньгами через три–пять лет, по трём маршрутам, без буклетного «инвестиция вернётся с доходом».
The main point first: the exit is decided at the entry. In Turkey, by the type of asset you buy. In the Caribbean, by what the contract says. Everything that happens later only reveals a decision made on the day of the deal. Главное можно сказать сразу: выход определяется на входе. В Турции — тем, какой актив вы взяли. На Карибах — тем, что записано в договоре. Всё, что происходит потом, лишь раскрывает решение, принятое в день сделки.
1. Three routes, three different answers1. Три маршрута — три разных ответа
A contribution to a state fund. The money does not come back — not after three years, not after ten. That is not a flaw but the condition: you pay for the status, you do not buy an asset. For years we have told clients that for Caribbean citizenship this is the most honest deal: you know for certain the money will not return, and you make no plans around getting it back.Взнос в государственный фонд. Деньги не возвращаются — ни через три года, ни через десять. Это не недостаток, а условие: вы платите за статус, а не покупаете актив. Мы много лет говорим клиентам, что для карибского гражданства это самая честная сделка: вы точно знаете, что денег не вернёте, и не строите планов на возврат.
Real estate under a Caribbean programme. Usually this is not an apartment but a share in an approved hotel project. Formally the asset is yours and can be sold. In practice, only on the developer’s rules and with losses that depend on what you signed.Недвижимость по карибской программе. Обычно это не квартира, а доля в одобренном гостиничном проекте. Формально актив ваш, и продать его можно. Практически — только по правилам, которые задал застройщик, и с потерями, которые зависят от того, что вы подписали.
Real estate in Turkey. The only one of the three routes where you get an ordinary asset on an ordinary market: an apartment, a serviced unit, a hotel room. After three years you can sell it to anyone. The only question is whether there is a buyer at your price — and that depends entirely on the type of property.Недвижимость в Турции. Единственный из трёх маршрутов, где вы получаете обычный актив на обычном рынке: квартиру, апартамент, номер в отеле. Через три года его можно продать кому угодно. Вопрос лишь в том, найдётся ли покупатель по вашей цене — и здесь всё решает тип объекта.
2. Turkey: two types of asset, two different outcomes2. Турция: два типа активов и две разные судьбы
Under the programme the property cannot be sold for three years — a restriction is entered in the title register (tapu) at the deal. After three years there is no restriction, and the citizenship is kept when you sell. The mechanics are in our breakdown of Turkish citizenship and on turkeyzero.tax.По условиям программы объект нельзя продавать три года — об этом делается отметка в реестре (тапу) при сделке. После трёх лет ограничений нет, гражданство при продаже сохраняется. Механика — в нашем разборе гражданства Турции и на turkeyzero.tax.
From there the outcomes diverge.Дальше судьбы расходятся.
Type one: a liquid asset with an operator. Clients who told us from the start «I need the money back, in three years I will sell» got properties chosen for that task: as a rule, a room or serviced unit in a hotel run by an operator, with income fixed by contract and a clear buyer at the exit — the management company itself.Тип первый — ликвидный актив с оператором. Клиенты, которые с самого начала говорили нам «мне нужны возвратные деньги, через три года буду продавать», получали объекты под эту задачу: как правило, номер или апартамент в отеле под управлением оператора, с доходностью, закреплённой договором, и с понятным покупателем на выходе — самой управляющей компанией.
One such case. A unit in an Istanbul hotel of an international chain, bought in 2020 for $250,000 — the programme threshold at the time. Throughout ownership the client received income under the contract with the management company. In 2024, four years later, the company bought the unit back at the entry price in dollars. Result: the full sum came back, the accumulated income was the gain, and the tax at exit was minimal. We have several such cases; they share one thing — the property was chosen for the exit before it was bought.Один из таких кейсов. Апартамент в стамбульском отеле международной сети, куплен в 2020 году за $250 000 — тогда это был порог программы. Все годы владения клиент получал доход по договору с управляющей компанией. В 2024 году, через четыре года, компания выкупила апартамент по цене входа в долларах. Итог: сумма вернулась целиком, заработком стал накопленный доход, налоговая нагрузка при выходе оказалась минимальной. Таких кейсов у нас несколько; общее у них одно — объект выбирался под выход ещё до покупки.
Type two: an asset «for yourself» or for rent. An apartment you like, in a building you like. After three years these clients either do not exit because they do not want to, or exit with difficulty. The difficulties are always the same: finding a buyer takes long; the dollar price comes in below the entry price — the lira lost value over those years, and dollar prices on the resale market do not keep up with inflation; the valuation for the new deal does not match the seller’s expectations.Тип второй — актив «для себя» или под аренду. Квартира, которая нравится, в доме, который нравится. Через три года такие клиенты либо не выходят, потому что не хотят, либо выходят с трудом. Трудности всегда одни и те же: покупателя ищут долго; цена в долларах оказывается ниже цены входа — лира за эти годы обесценилась, а долларовые цены на вторичном рынке не растут вслед за инфляцией; оценка объекта для новой сделки не сходится с ожиданиями продавца.
This is neither the client’s mistake nor the market’s. These are different assets bought for different purposes. There is only one mistake: not deciding on the purpose at the start. That is why our first question when choosing a property for citizenship is not «which district» but «will you be exiting this?».Это не ошибка клиента и не ошибка рынка. Это разные активы, купленные под разные задачи. Ошибка — только одна: не определиться с задачей на старте. Поэтому первый наш вопрос при выборе объекта под гражданство — не «какой район», а «вы будете из этого выходить?».
Tax on sale. A gain on the sale of real estate by an individual in Turkey is taxed as a capital gain if the property is sold within five years of purchase; after five years of ownership there is no tax. For sales within five years there is a tax-free allowance (150,000 lira in 2026) and the purchase price is indexed for inflation, so a sale at the dollar entry price usually produces a small tax — as in the case above. This is not tax advice: the calculation depends on your year of purchase and sale price, and must be done together with your Russian obligations if you remain a Russian tax resident (see our piece on tax for business owners).Налог при продаже. Прибыль от продажи недвижимости физическим лицом в Турции облагается как прирост стоимости, если объект продан в пределах пяти лет с покупки; после пяти лет владения налога нет. Для продажи внутри пяти лет есть необлагаемый минимум (в 2026 году — 150 000 лир) и индексация цены покупки на инфляцию, поэтому при продаже по цене входа в долларах налог получается небольшим — как в кейсе выше. Это не налоговая консультация: считать нужно по вашему году покупки и вашей цене продажи, и обязательно вместе с российскими обязательствами, если вы остаётесь налоговым резидентом РФ (см. наш разбор налогов для владельца бизнеса).
3. The Caribbean: how the deal is built and why the exit goes through the developer3. Карибы: как устроена сделка и почему выход идёт через застройщика
In the Caribbean, real estate for citizenship is usually a share in a government-approved hotel project. The holding period is set by the programme; after it, the share can be sold. But it cannot be sold «on the market» like an apartment in Istanbul: the transfer of a share can only be registered through the developer, who charges for it — in our experience, around $10,000. That is how the Caribbean deal is built: the developer earns on the first sale and on every one after.На Карибах недвижимость под гражданство — это, как правило, доля в гостиничном проекте, одобренном правительством. Срок удержания задан программой; дальше долю можно продать. Но продать её «на рынке», как квартиру в Стамбуле, не получится: оформить переход доли можно только через застройщика, и он берёт за это плату — по нашему опыту, порядка $10 000. Так сконструирована карибская сделка: застройщик зарабатывает и на первой продаже, и на каждой следующей.
We have told clients this since 2015: getting money back out of Caribbean real estate will be hard and uncertain. A fund contribution is cheaper, and you know in advance it will not return; real estate costs more, and nobody promises a return. Exits do happen, though, and they fall into three scenarios.Мы говорим об этом клиентам с 2015 года: возврат денег из карибской недвижимости будет тяжёлым и сомнительным. Взнос в фонд дешевле, и вы заранее знаете, что он не вернётся; недвижимость дороже, а возврат никто не обещает. Опыт выхода при этом есть, и он делится на три сценария.
Scenario one: a large developer’s project with no buy-back obligation. After three to five years the developer is usually willing to buy the share back itself, to resell it to the next applicant. The discount is up to half: a share bought for $220,000 is bought back for about $110,000. This is not fraud; it is a market with a single buyer who knows it.Сценарий первый — проект крупного застройщика без обязательства выкупа. Через три–пять лет застройщик обычно готов выкупить долю сам, чтобы продать её следующему заявителю. Дисконт — до половины: долю, купленную за $220 000, выкупают примерно за $110 000. Это не обман, а рынок, на котором покупатель один и он это знает.
Scenario two: those who entered at $400,000. The mechanics are the same: a buy-back by a reputable developer, or finding a buyer yourself — and in the second case the losses are still large, because the transfer fee and the developer’s consent do not go away. Here we sympathise with clients: the higher the entry, the more painful the exit.Сценарий второй — те, кто входил по $400 000. Механика та же: обратный выкуп у цивилизованного застройщика или поиск покупателя своими силами — и во втором случае потери всё равно большие, потому что плата за трансфер и согласие застройщика никуда не деваются. Здесь мы клиентам сочувствуем: чем выше был вход, тем больнее выход.
Scenario three: a mandatory buy-back written into the contract. Our best case is a project in Grenada where the developer undertook to buy back the shares at the end of a holding period of five and a half years. It was a limited offering; the term is now coming due, and clients are already receiving their money back under the contract. The difference from scenario one is not the developer and not the island, but one line: whether there is an obligation or not.Сценарий третий — обязательный выкуп, записанный в договоре. Лучший наш кейс — проект на Гренаде, где застройщик принял на себя обязательство выкупить доли по окончании срока удержания в пять с половиной лет. Сделка была лимитированной; сейчас срок подходит, и клиенты уже получают деньги обратно по договору. Разница с первым сценарием — не в застройщике и не в острове, а в одной строке: есть обязательство или нет.
4. What to read in the contract before the deal, not after4. Что читать в договоре до сделки, а не после
These are the clauses that decide your exit. Find them in the documents before signing; if a clause is missing, that is also an answer.Ниже — пункты, которые определяют ваш выход. Их нужно найти в документах до подписания; если пункта нет — это тоже ответ.
- Is there a buy-back obligation. Who buys back, at what price (entry price, at a discount, at valuation), and how long after the holding period ends. «The developer usually buys back» is not an obligation. An obligation is a signature under a price and a deadline.Есть ли обязательство выкупа. Кто выкупает, по какой цене (цена входа, с дисконтом, по оценке), в какой срок после окончания удержания. «Застройщик, как правило, выкупает» — не обязательство. Обязательство — это подпись под ценой и сроком.
- Through whom, and for how much, the share is transferred. If only through the developer, that is a term of the deal, and the transfer fee should be stated as a number.Через кого и за сколько оформляется переход доли. Если только через застройщика — это условие сделки, и плата за трансфер должна быть названа цифрой.
- Who manages the property and what happens to the income. For a Turkish hotel unit, the contract with the management company: term, rate, payment schedule, the company’s right to buy back.Кто управляет объектом и что происходит с доходом. Для турецкого отельного апартамента — договор с управляющей компанией: срок, ставка, порядок выплат, право компании на выкуп.
- The holding period under the programme and under the contract. They may differ: the programme requires three years, the operator’s contract five and a half.Срок удержания по программе и по договору. Они могут не совпадать: программа требует три года, договор с оператором — пять с половиной.
- The currency of the price and how the exit is valued. A dollar entry price does not guarantee a dollar exit price — in a volatile market this is the main cause of losses for those who bought «for themselves».Валюта цены и порядок оценки при выходе. Цена входа в долларах не гарантирует цену выхода в долларах — на волатильном рынке это главная причина потерь у тех, кто брал объект «для себя».
- Taxes on exit — in the asset’s country and at home. Holding period, tax-free allowance, indexation; for a Russian tax resident, declaring income from the sale of foreign property.Налоги при выходе — в стране актива и дома. Срок владения, необлагаемый минимум, индексация; для резидента РФ — декларирование дохода от продажи зарубежного имущества.
5. The bottom line5. Сухой остаток
- A contribution does not come back — and it is the most predictable of the three routes.Взнос не возвращается — и это самый предсказуемый маршрут из трёх.
- In Turkey the exit depends on the type of property: a liquid asset with an operator and a buy-back returns the investment; an apartment «for yourself» sells slowly and often below the dollar entry price.В Турции выход зависит от типа объекта: ликвидный актив с оператором и выкупом возвращает вложенное; квартира «для себя» продаётся долго и часто ниже цены входа в долларах.
- In the Caribbean the exit goes only through the developer: without a buy-back obligation in the contract, expect to lose up to half; with one, the money comes back under the contract.На Карибах выход идёт только через застройщика: без обязательства выкупа в договоре ориентир потерь — до половины суммы; с обязательством — деньги возвращаются по договору.
- The exit decision is made on the day of the deal. We ask «will you be exiting this?» before choosing the property — and choose the property to match the answer.Решение о выходе принимается в день сделки. Мы задаём вопрос «вы будете из этого выходить?» до выбора объекта — и подбираем объект под ответ.
If you are choosing between a contribution and real estate, or already hold a property and are approaching the term, describe your situation in the form — we will look at what exit is built into your documents. The companion piece: what happens to your money if the application is refused; and a side-by-side of the contribution routes: Vanuatu, São Tomé and Turkey compared.Если вы выбираете между взносом и недвижимостью или уже держите объект и подходите к сроку, опишите ситуацию в форме — разберём, какой выход заложен в ваших документах. Парная статья: что происходит с деньгами, если по заявке откажут; сравнение маршрутов со взносом — Вануату, Сан-Томе и Турция.
This material is general information and is not legal, tax or investment advice. Case details have been changed.Материал носит общий характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Детали кейсов изменены.